Davčni vidiki oddajanja nepremičnine

0
3536
Oddajanje nepremičnine
Oddajanje nepremičnine

Da se boste izognili morebitnim nevšečnostim, se o oddajanju nepremičnine čim bolj pozanimajte. Zaradi neugodnih razmer na trgu nepremičnin in zaradi razvoja turizma se vedno več ljudi odloča za oddajanje nepremičnine v turistične namene.

Da se boste izognili morebitnim nevšečnostim, se o oddajanju nepremičnine čim bolj pozanimajte. Zaradi neugodnih razmer na trgu nepremičnin in zaradi razvoja turizma se vedno več ljudi odloča za oddajanje nepremičnine v turistične namene. O tem smo se pogovarjali z Urošem Budo, namestnikom direktorja Zavoda gostoljubnost slovenskih domov.

Oddajanje nepremičnine s stanovanjsko najemno pogodbo

Oddajanje nepremičnin s stanovanjsko najemno pogodbo ureja Stanovanjski zakon, katerega namen je urejanje dolgoročnih, vsaj nekaj mesečnih najemnih razmerij, ko najemnik išče domovanje, v katerem bo prijavil začasno ali stalno bivanje. V tej smeri je pisan stanovanjski zakon in oddajanje stanovanja s stanovanjsko najemno pogodbo, se zato ne šteje za opravljanje dejavnosti. Posledično najemodajalec prejema prihodke iz premoženja, ne iz opravljanja dejavnosti. Za oddajo stanovanja v najem in ureditev najemnega razmerja morate imetidokazilo o lastništvu oz. od lastnika overjeno pooblastilo, ki vam dovoljuje, da stanovanje oddate v najem, z najemnikom sklenjeno stanovanjsko najemno pogodbo, napravite primopredajni zapisnik, ne pozabite na popis števcev, za plačevanje obratovalnih stroškov priporočamo izjavo o začasnem prenosu naročnin in da ažurno prejemate potrdila o plačanih položnicah za vse stroške. Najemodajalec mora z vsakim najemnikom, najkasneje na dan vselitve, skleniti najemno pogodbo v pisni obliki in o sklenjenem najem razmerju poročati Geodetski upravi RS (GURS) do 15. v naslednjem mesecu na predpisanem obrazcu. Pri stanovanjskem najemu najemnik sam ureja prijavo bivanja na UE v skladu z Zakonom o prijavi prebivališča, pri tem predloži stanovanjsko najemno pogodbo.

Uroš Buda dodaja: »Oddajanje stanovanja s stanovanjsko najemno pogodbo za vikend ali en teden mimo določil, ki jih prinaša Zakon o gostinstvu, zakonodaja tudi dopušča, čeprav se iznajdljivi najemodajalec pri tem izogne poročanju GURS-u o sklenjenem najemnem razmerju, prijavi bivanja itd. To je na trgu že razširjeno in v najemna razmerja in v turistično nastanitveno dejavnost vnaša nepreglednost ter nesorazmernost cen tako, da so najemnine za državljane, ki želijo najeti stanovanje za svoj dom previsoke, hoteli in drugi turistični objekti pa morajo na drugi strani cene spuščati pod prag rentabilnega poslovanja.«

Oddajanje nepremičnine v turistične namene

V skladu z Zakonom o gostinstvu, se lahko stanovanje oddaja tudi za krajši čas, tudi za en dan ali za nekaj ur. Pri takšnem oddajanju v skladu z zakonom v bistvu ne gre za oddajanje stanovanja, kar je razširjeno v naših ušesih, temveč za nudenje nastanitve oz. nočitve v stanovanju. V tem primeru se mora stanodajalec registrirati za opravljanje dejavnosti pri AJPES-u, npr. vsaj kot registriran sobodajalec – fizična oseba, ki lahko opravlja dejavnost le občasno (skupno ne več kot pet mesecev v koledarskem letu) ter gostom lahko nudi do 15 ležišč. Ker se takšno oddajanje šteje za opravljanje gospodarske oziroma pridobitne dejavnosti, se stvar takoj zakomplicira tako na strani dokumentov povezanih s samo nepremičnino kot zahtev iz pogojev za opravljanje dejavnosti. Te za seboj potegnejo vsaj minimalno knjigovodstvo, plačevanje obveznih prispevkov za socialno varnost, vodenje knjige gostov in prijavo gostov v 12. urah. Prijavo gostov se na pristojno policijsko postajo lahko opravi fizično, s pomočjo overjene knjige gostov ali elektronsko, preko sistema eGost (www.policija.si/portal/eGost/eGost.php).

Pri oddajanju nepremičnine v turistične namene oziroma nudenju nastanitve potrebujete oziroma morate upoštevati naslednje dokumente povezane z nepremičnino:

  • Dokazilo o lastninski ali razpolagalni pravici; izpisek iz zemljiške knjige ali overjena kupoprodajna pogodba, s katero se dokazuje lastninsko pravico – najemna pogodba, ki dovoljuje opravljanje dejavnosti 55.203.
  • Uporabno dovoljenje za stanovanjsko namembnost nepremičnine.
  • V primeru večstanovanjske hiše mora nosilec dejavnosti pridobiti soglasja solastnikov, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, vključujoč soglasja etažnih lastnikov vseh posameznih delov, katerih zidovi ali stropi mejijo z njegovo stanovanjsko enoto (14. člen SZ1).
  • Zagotavljati izpolnjevanje splošnih (npr. požarni red, varnost inštalacij) in posebnih pogojev predpisanih s Pravilnikom o minimalnih tehničnih pogojih in o minimalnem obsegu storitev za opravljanje gostinske dejavnosti (pogoji se nanašajo na poslovne prostore, opremo in naprave, zunanje površine objekta ali nastanitve in storitve).
  • Ureditev stanovanja v skladu s Pravilnikom o kategorizaciji nastanitvenih obratov, ki določa minimalne vrste in površine nastanitvenih prostorov, standarde opremljenosti in storitev glede na kategorijo.

Kategorizacija nastanitve

Kategorizacija se lahko izvaja tudi elektronsko, možna pa je tudi testna kategorizacija.

Vse nepremičnine, ki se turistom oddajajo kratkoročno, po dnevi ceni, morajo biti kategorizirane v skladu s Pravilnikom o kategorizaciji nastanitvenih obratov. Na spletni strani SPIRIT Slovenija, v sklopu katerega deluje bivša turistična organizacija (STO) (www.slovenia.info/kategorizacija) se kategorizacija lahko izvaja elektronsko. Na strani lahko napravite tudi testno kategorizacijo. Kategorizacijski listi pa so objavljeni na spletnih straneh Ministrstva za gospodarski razvoj in tehnologijo. Samoocenitev kategorije se lahko izvede za kategorijo 1 – 3 zvezdic ali jabolk, medtem ko za kategorijo 4 – 5 zvezdic ali jabolk mora ocenitev opraviti ocenjevalec z licenco.

Obdavčitev oddajanja nepremičnine s stanovanjsko najemno pogodbo

Fizične osebe, ki oddajajo nepremičnine s sklepanjem stanovanjske najemne pogodbe, so za dohodke iz najema, dosežene od 1.1.2013 dalje, obdavčene po novi višji stopnji, in sicer najprej od bruto najemnine odštejejo 10 % normiranih stroškov in od preostanka v višini 90 % najemnine plačajo davek (dohodnino) v višini 25 %. V preteklih letih je lahko najemodajalec uveljavljal 40 % normirane stroške, kar je zmanjšalo davčno osnovo na 60 % bruto najemnine, od katere je nato obračunal 25 % davek. Obdavčitev najemnin pa sedaj šteje tudi za dokončen davek, to pomeni, da se pri fizični osebi ne všteva več v njeno letno davčno osnovo za odmero dohodnine. Če so dejanski stroški višji od normiranih, lahko najemodajalec kasneje uveljavlja in z računi dokazuje dejanske stroške vzdrževanja. Napoved za odmero davka morajo najemodajalci vložiti vsako leto najkasneje do 15. januarja tekočega leta za preteklo leto. To velja, če najemodajalcu najemnino plačuje fizična oseba, s katero ima sklenjeno najemno pogodbo. V primeru, da najemodajalec nepremičnino odda pravni osebi, mora ta za najemodajalca mesečno odvajati davek (dohodnino) pred nakazilom najemnine na poseben račun pri FURS-u in FURS-u poročati na posebnem obrazcu (REK-2).

Obdavčitev oddajanja nepremičnine v turistične namene

Obdavčitev je povezana z vrsto registracije za opravljanje dejavnosti, prav tako pa jo določa obseg prometa. Registrirane fizične osebe – sobodajalci (nudenje nočitev (oddajanje) največ do 5 mesecev na leto, do 15 ležišč) in samostojni podjetniki so obdavčeni z dohodkom iz dejavnosti. To pomeni, da davčno osnovo lahko ugotavljajo ali z upoštevanjem dejanskih prihodkov in dejanskih odhodkov ali z upoštevanjem dejanskih prihodkov in normiranih odhodkov. Pri normirani obdavčitvi ni potrebno voditi vseh odhodkov, ampak so ti ocenjeni v deležu od prihodkov. Tako se od prihodkov najprej odšteje 70 % priznanih normiranih odhodkov, ki zmanjša osnovo za obdavčitev, ostali del, v višini 30 %, pa se šteje za prihodek in je obdavčen z 20 %. Terminski plan obdavčitve je drugačen kot pri oddajanju s stanovanjsko najemno pogodbo, zavezanec mesečno plačuje akontacijo dohodnine od dohodka iz dejavnosti glede na promet preteklega leta. Za prvo leto nosilec dejavnosti promet oceni in FURS mu glede na oceno izračuna mesečne obroke akontacije dohodnine od dohodka iz dejavnosti.

Registracija za DDV

Če davčni zavezanec (pravna ali fizična oseba) pričakuje, da bo v obdobju zadnjih 12. mesecev presegel 50.000 EUR obdavčljivega prometa, mora že pred tem po elektronski poti (eDavki) poslati izpolnjen obrazec DDV-P2, na podlagi katerega ga davčni organ identificira za namene DDV. Davčna stopnja za DDV pri nudenju nočitev (oddajanju nepremičnin v turistični najem) se obračuna po nižji, 9,5 odstotni stopnji.

Na kaj še paziti in kakšne so novosti

Na novo je v uporabi Zakon o preprečevanju dela in zaposlovanja na črno, ki prinaša večje kazni tudi na tem področju. Prav tako pa ureja tudi nedovoljeno oglaševanje (6. člen), ki se nanaša na vse najemodajalce, »ki bodo stanovanje oglaševali po dnevni ceni in ne bodo registrirani kot sobodajalci ter stanovanja ne bodo imeli kategoriziranega v skladu s Pravilnikom o kategorizaciji nastanitvenih obratov,« za konec opozarja Buda. Predvideva pa se tudi dvig praga za registracijo za DDV na 100.000 evrov ter dvig pri normiranih neobdavčenih dohodkih iz 70 na 80 %.

Oddajanje v turistične namene vs. najemniško
Buda pravi, da z letošnjim letom izračuni kažejo, da je regularno oddajanje stanovanja v turistične namene obdavčeno manj, kot regularno oddajanje stanovanja v stanovanjski najem s stanovanjsko najemno pogodbo. Postopek za turistično oddajanje pa je preveč zakompliciran in v več primerih, zaradi zatečenih neurejenih stanj nepremičnin iz preteklih obdobjih, neurejene etažne lastnine ipd., je tudi neizvedljivo izpolniti vse zahteve, ki jih nalagajo zakoni. Ker minimalni čas sklepanja stanovanjske najemne pogodbe ni določen, se veliko stanovanj oglašuje turistično in oddaja tudi za nekaj dni v duhu stanovanjske najemne pogodbe. Zaradi množice zakonskih lukenj se takšno oddajanje izide. Od razširjenosti in sprejemanja takega oddajanja in razširjenega sivega trga na področju nepremičnin (v lanskem letu registracija najemnih pogodb tudi ni bila obvezna) pa imata profit le gost, ki plača manj, kot so produkcijski stroški nudenja nastanitev v gostinski dejavnosti in najemodajalec, ki v takem primeru, kljub nizki prodajni ceni zasluži več, kot bistveno dražji hotelir.
Deli

Sodelujoči strokovnjaki:

Uroš Buda

http://www.gsd.si/

Zavod gostoljubnost slovenskih domov

Prejmite redne uporabne informacije za vaš dom Brezplačno.