Etažno lastninjenje v primeru večih lastnikov

0
1466
Etažno lastninjenje
Etažno lastninjenje

Etažno lastninjenje je pravni postopek, s katerim se posameznikom določi lastništvo na točno določenem in odmerjenem delu stavbe. Kako poteka, kakšni so stroški in na kaj morate biti pozorni?

Za kaj pravzaprav gre

Pri etažnem lastninjenju gre za fizično razmejitev posameznih delov stavbe (stanovanj) in skupnih prostorov (npr. stopnišč) ter vpis te delitve v skladu s predpisi v kataster stavb in zemljiško knjigo. Z etažnim lastninjenjem se podrobno določijo pravice in obveznosti lastnikov etažnih delov stavbe (delitev stroškov, način vzdrževanja skupnih delov ipd.).

Kako poteka postopek etažnega lastninjenja

Postopek etažnega lastninjenja je odvisen od izhodiščnega statusa vpisov v katastru in zemljiški knjigi. V primeru vpisane solastnine, postopek etažne delitve poteka v dveh sklopih. Prvi sklop zajema geodetske storitve, ki so potrebne, da se etažna delitev stavbe celovito vpiše v kataster stavb, ki ga vodi Geodetska uprava RS (GURS). V tej fazi geodet ali projektant izdela etažni načrt objekta, na podlagi katerega se izdelajo predpisani elaborati, ki so podlaga za vpis etažne delitve in stavbe v kataster stavb. Stavba je vpisana v kataster na podlagi sklepa GURS-a, ki mora postati pravnomočen.

Po pravnomočnosti sklepa nastopi drugi sklop, ki zajema pravne storitve. V tej fazi se sklene ustrezen sporazum, ki je pravna podlaga za izvedbo vpisa etažne delitve stavbe in posameznih lastnikov na odmerjenih stanovanjih v zemljiško knjigo. Listine morajo vsebovati ustrezna zemljiškoknjižna dovoljenja. V zvezi z listino mora biti izveden predpisan davčni postopek, lastniki pa morajo svoje podpise na listini overiti. Na podlagi omenjenih listin, je možno z ustreznimi predlogi sodišču v zemljiški knjigi izvesti potrebne spremembe, da se pravno vzpostavi etažna lastnina.

Po dokončnem vpisu v zemljiško knjigo (na podlagi sklepa sodišča) posamezni deli (stanovanja) pridobijo svoje t. i. zemljiškoknjižne podvložke, v katerih se posamezni lastniki vpišejo do celote. Etažna lastnina je s tem formalno vzpostavljena, razmerja med etažnimi lastniki pa zapadejo pod določbe predpisov, ki urejajo etažno lastnino.

Status skupnih delov

V hišah z manj posameznimi deli (npr. dvema ali tremi stanovanji), se solastniški deleži pogosto določijo v enakem razmerju, ne glede na kvadraturo (npr. polovice, tretjine), tako da nihče od etažnih lastnikov nima močnejših pravic. Višina solastniškega deleža namreč lastniku posameznega dela v etažni lastnini sorazmerno daje pravice do odločanja. To je izjemno pomembno pri odločanju o skupnih zadevah  (vzdrževanje stavbe, menjava strehe ipd.). Večinoma je za sprejemanje odločitev potrebna navadna ali pa dvotretjinska večina glasov etažnih lastnikov. Višina solastniškega deleža na skupnih delih vpliva na višino stroškov, ki so jih dolžni lastniki posameznega stanovanja prispevati za različne namene. Večinoma se tako delijo skupni stroški (stroški na skupnih delih stavbe), v primeru skupnih instalacij, pa se po tem ključu lahko delijo tudi stroški tekoče porabe energentov, vode ipd.

Časovni in cenovni okviri

Pomembna novost je, da je delitev solastnine z vzpostavitvijo etažne lastnine od 1. 1. 2011 oproščena sodne takse.

Postopki za ureditev etažne lastnine v družinski hiši navadno trajajo okoli 6 mesecev, kar je v večini odvisno od GURS-a in časa, ki ga potrebuje za izdajo sklepa o vpisu stavbe v kataster.

Na ceno postopkov vplivajo različni dejavniki, predvsem velikost stavbe in morebitne pravne posebnosti v zvezi z nepremičnino (obstoj hipotek, služnosti ali drugih pravic). Za etažno delitev družinske hiše na 3 posamezne enote, se cena celotnega postopka etažiranja navadno giblje med 1.500 in 2.000 evri.

Izzivi postopka vzpostavljanja etažne lastnine

  • Davek na promet z nepremičninami. Če kateri izmed solastnikov dobi na podlagi etažne delitve večji delež kot ga je imel na podlagi prvotnega solastništva, se razlika v velikosti deleža šteje kot promet z nepremičnino, zaradi česar je potrebno plačati davek na promet nepremičnin.
  • Urejenost enot v stavbi. Pri geodetskih delih je potrebno biti pozoren, da so enote v stavbi urejene in odmerjene tako, da je možno ločeno lastništvo in uporaba – pri tem so posebej pomembni dostopi do posameznih enot (vsaj ločeno stopnišče ali ločeni zunanji vhodi).
  • Skladnost z občinskimi prostorskimi akti. Potrebno je paziti, da je etažna delitev skladna z občinskimi prostorskimi akti, gradbenimi dovoljenji in morebitnimi ostalimi relevantnimi predpisi, ker se sicer lahko zgodi, da z etažno delitvijo hiša postane črna gradnja.
  • Lokacijska informacija. Pred delitvijo je v izogib težavam najbolje pridobiti lokacijsko informacijo in preveriti pogoje.
zp8497586rq
Deli

Sodelujoči strokovnjaki:

Peter Luin

Peter Luin

http://www.vknjizba.si/

univ. dipl. prav., Vknjižba d.o.o.

Prejmite redne uporabne informacije za vaš dom Brezplačno.