Gradbena dokumentacija

0
1158
Gradnja nepremičnine
Gradnja nepremičnine

Gradnja nepremičnine je lahko zapleten postopek, kjer potrebujete ogromno dokumentov. Za večino stvari bo poskrbel projektant, za lažje razumevanje pa si oglejte spisek dokumentov.

Vlado Krajcar in Jernej Červek iz Zbornice za arhitekturo in prostor Slovenije svetujeta: »Pred samim začetkom investicije je treba preveriti, kje lahko zgradimo vašo sanjsko hišo. To naredite tako, da se predhodno posvetujete z arhitektom, ki vam na podlagi prostorskih aktov svetuje, ali je vaše zemljišče ustrezno, ali je dovoljeno oblikovanje stavbe, kot si zamišljate, oziroma ali so na zemljišču pravni režimi, ki bi onemogočali želeno gradnjo.«

  • DOKAZILO O ZEMLJIŠČU (tudi dokazilo o pravici graditi): Zemljišče lahko podedujete, kupite ali vam ga kdo podari. V vseh primerih je treba izkazati lastništvo. Lastništvo dokažete z overjeno pogodbo, s pravnomočnim sklepom o dedovanju in/ali z izpiskom iz zemljiške knjige (ta vsebuje podatke o vpisanem lastniku zemljišča, ali so na nepremičnini vpisane kakšne druge pravice, služnosti, hipoteke ipd.). Lahko ga pridobite sami ali pa od sodišča in je brezplačen.
  • IZPISEK IZ ZEMLJIŠKE KNJIGE: V njem lahko pridobite podatek o vrsti nepremičnine oz. zemljišča, velikosti oz. površini nepremičnine, lastništvu nepremičnine in morebitnih bremenih na nepremičnini. Priskrbite si ga lahko sami z izpolnjeno vlogo, do njega pa lahko dostopate tudi na spletu (https://evlozisce.sodisce.si/esodstvo), pri notarjih ali na okrajnih sodiščih. Elektronski je brezplačen. Overitev je plačljiva – 3,28 €/stran.
  • LOKACIJSKA INFORMACIJA: Ni več obvezna, je pa pomemben vir informacij, saj vam pove, kaj in kako lahko gradite na svojem zemljišču. Tudi v primeru prodaje oziroma nakupa nepremičnine lahko pridobite lokacijsko informacijo (preverite, ali je nepremičnina kulturna dediščina, ali je na poplavnem območju itd.). Vlogo vložite na občini, v kateri se nahaja parcela. V vlogi je treba tudi navesti, ali naj se lokacijski informaciji priložijo kopije kartografskega dela prostorskih aktov, ki veljajo na območju, kjer se nahaja zemljišče. Stane 22,66 €.
  • GEODETSKI POSNETEK: Pred samim začetkom izdelave projektne dokumentacije je treba pri pooblaščenem geodetu naročiti geodetski posnetek – grafični prikaz dejanskega stanja na vašem zemljišču, ki je podlaga za izdelavo projektne dokumentacije. Priskrbite si ga sami pri pooblaščenem geodetu. Lahko je vključen v celotno ponudbo projektne dokumentacije. Cene se gibljejo glede na ponudnika.
  • IDEJNA ZASNOVA (IDZ): Arhitekt na podlagi vaših želja nariše idejno zasnovo stavbe, ki jo skladno s prostorskim aktom in glede na konfiguracijo terena (geodetski posnetek) umesti na vaše zemljišče. IDZ je dokumentacija, ki vsebuje grafični in tekstualni opis nameravane gradnje, s katero se pridobijo projektni pogoji ali soglasja. IDZ izdela pooblaščeni projektant – arhitekt. Cene so glede na ponudnika.
  • PROJEKTNI POGOJI (elektro, telefon, vodovod, promet, služnosti): Z idejno zasnovo (IDZ) se pridobijo projektni pogoji, s katerimi se soglasodajalce seznani s predvideno gradnjo (mesto priključka na javno infrastrukturo – vodovod, kanalizacija, elektro, telekomunikacije, plin, vročevod in priključek na javno cesto). Soglasodajalci v projektnih pogojih predpišejo, kje in na kakšen način se lahko priključite na javno infrastrukturo in cestno omrežje. V kolikor se v bližini nameravane gradnje nahajajo infrastrukturni vodi, predpišejo minimalne odmike. Vaša gradnja nepremičnine se lahko nahaja znotraj varovalnih območij (kulturna dediščina, območje varovanja narave, poplavno območje, varovalni pas vodotoka …). Ti soglasodajalci predpišejo podrobne pogoje, po katerih se varuje varovano območje (kulturna dediščina, narava) ali pa predvidena stavba, in predpišejo predhodne ukrepe (višina podtalnice, možnost poplav, plazovi). Soglasodajalec lahko namesto projektnih pogojev izda že soglasje, če so v IDZ podani že vsi potrebni podatki. Pridobite ga lahko sami pri podjetju ali javnem zavodu, ki skrbi za določeno območje, ali pa ga priskrbi vaš projektant. Cene glede na ponudnika.
  • PROJEKT ZA PRIDOBITEV GRADBENEGA DOVOLJENJA (PGD) dokumentacija: PGD je mapa, ki vsebuje vse potrebne načrte glede na zahtevani poseg. Odgovorni vodja projekta določi vsebino projekta, ki poleg načrta arhitekture zahteva še najmanj načrt gradbenih konstrukcij, geodetski načrt, elaborate. Priložiti je treba najmanj Elaborat gradbene fizike z izkazom energijskih lastnosti stavbe, Elaborat zaščite pred hrupom v stavbah z izkazom, Zasnovo požarne varnosti z izkazom, Izkaz energijskih karakteristik prezračevanja stavbe in vodilno mapo. Glede na vrsto gradnje so lahko prisotni še drugi načrti (načrt odstranitve, načrt strojnih, elektro- in telekomunikacijskih inštalacij, načrt krajinske arhitekture). Vodilna mapa je povzetek celotnega projekta (vseh načrtov) in opis njegove skladnosti s prostorskimi akti. V njej je podan tudi opis upoštevanja projektnih pogojev vseh soglasodajalcev. S PGD dokumentacijo se zaprosi še za vsa soglasja, nato pa se z njo zaprosi za gradbeno dovoljenje. PGD izdela pooblaščeni projektant – arhitekt, s sodelavci na projektu (glede na vsebino projekta so to lahko še gradbeni, strojni in elektro inženir, krajinski arhitekt, geodet …). Stane cca. 30 % celotne cene projektne dokumentacije.
  • SOGLASJA (elektro, telefon, vodovod, promet, služnosti): S popolno PGD dokumentacijo se pristojne soglasodajalce zaprosi za soglasja (v kolikor niso bila podana že na IDZ). V kolikor s predvideno gradnjo posegate v varovalne pasove oz. na mejo zemljišča, so potrebna še soglasja za poseg v varovalni pas infrastrukture in soglasje mejašev. Predlagamo, da se mejaše – sosede o nameravani gradnji obvesti ob samem začetku gradnje. Soglasje mejaša se pridobi na popolno PGD dokumentacijo. V primeru, da priključki potekajo po parceli, ki ni vaša last, morate pridobiti tudi pogodbo o ustanovitvi stvarne služnosti. Soglasja lahko pridobite sami pri podjetju, ki skrbi za določeno območje – distributerji električne energije, komunalno podjetje, telefonsko podjetje, na občini (prometno soglasje) ali v javnih zavodih (zavod za varstvo kulturne dediščine, direkcija za vode …) itd., ali pa ga priskrbi vaš projektant.
  • GRADBENO DOVOLJENJE (GD) postopek: Popolno PGD dokumentacijo z vsemi soglasji vložite na pristojno upravno enoto ali pristojno ministrstvo (v kolikor gre za objekt državnega pomena). Potrebujete ga za gradnjo zahtevnih, manj zahtevnih in nezahtevnih objektov. Z njim vam država dovoli gradnjo vašega objekta. V roku 5 dni vam mora upravni organ sporočiti, ali je dokumentacija popolna, nato pa v roku 30 dni, ko je dokumentacija popolna, odgovori na našo vlogo. Če je vloga popolna in je plačan komunalni prispevek, vam UE izda gradbeno dovoljenje; po prejemu odločbe počakajte še 15 dni, da dovoljenje postane pravnomočno, nato pa lahko pričnete s pripravljalnimi deli na gradbišču. Vsa soglasja in ustrezno dokumentacijo je treba vložiti v Vodilno mapo št. 0, ustrezno zvezati z državno vrvico, opremiti z žigom in podpisom odgovornega projektanta ter skupaj z ostalimi zahtevanimi načrti in elaborati oddati v dveh izvodih na Upravno enoto. Vlogo za GD lahko oddate sami ali pa vaš zakoniti zastopnik, pooblaščenec ali skupni predstavnik z ustreznim pooblastilom (arhitekt, projektant). Vloga stane 4,21 €, takso za izdajo pa je treba plačati pred samo izdajo gradbenega dovoljenja. Taksa je najmanj 54,63 € (za nepremičnino do vrednosti 13.000 €), določi pa se glede na vrednost objekta. Mlade družine so plačila takse oproščene.
  • PROJEKT ZA IZVEDBO (PZI): Za gradnjo potrebujete Projekt za izvedbo (PZI), ki je nadgrajeni PGD. PZI vsebuje načrte detajlnih rešitev, sheme (oken, vrat), armaturne načrte, lahko tudi delavniške načrte ter, kar je najpomembnejše, tehnični opis in popis del s predizmerami. Kakovosten popis je nepogrešljiva osnova za učinkoviti nadzor izvedbe in porabe sredstev. Naredi ga projekta oz. posamezni pooblaščeni arhitekt/inženir. Stane cca. 30 % celotne cene projektne dokumentacije.
  • PROJEKT IZVEDENIH DEL (PID): Izdela se po končani gradnji in je pogoj za izdajo uporabnega dovoljenja. Vsebuje prikaz izvedenih del in morebitnih sprememb, ki so nastale med gradnjo. PID naredi projektant ali arhitekt. Stane cca. 10 % celotne cene projektne dokumentacije.
  • UPORABNO DOVOLJENJE: Je pogoj za uporabo objekta. Za enostanovanjske stavbe ni potreben tehnični pregled, če k zahtevi poleg geodetskega načrta priložite izjavo projektanta in nadzornika, da je takšna stavba zgrajena v skladu s predpisi. Po vpisu pa je treba stavbo še označiti (hišna številka), vpis v zemljiški register pa je vaše dokazilo za vpis v zemljiško knjigo. Vlogo lahko vložite sami ali pa projektant v roku 8 dni po tem, ko so dela končana. Izda ga UE na podlagi gradbenega dovoljenja. Ko postane uporabno dovoljenje pravnomočno, morate v roku 15 dni poskrbeti za vpis objekta v zemljiški kataster oziroma v primeru stavbe v kataster stavb, kar se opravi na Geodetski upravi RS. Za enostanovanjsko stavbo 13,6 €.
  • VPIS V ZEMLJIŠKO KNJIGO: Najpogosteje se uporablja pri spremembi lastništva in potrjuje vaše lastništvo. Dokumenti, ki jih potrebujete za vpis v zemljiško knjigo, so: pravna listina (Prodajna pogodba, Darilna pogodba ipd.), overjeno zemljiškoknjižno dovolilo ali pogodba o priznanju lastninske pravice. Vpis je možen le na spletu, izjemoma – z vso potrebno dokumentacijo – na pristojnem okrajnem sodišču. Predlog za vpis v zemljiško knjigo lahko vložite tudi s pomočjo notarja, odvetnika ali nepremičninske družbe. Taksa glede na vrednost nepremičnine, od 5 do 5.000 €.

Projektant

Je poslovni subjekt, ki je prevzemnik in je obligacijsko odgovoren, odgovorni projektant posameznih načrtov je pooblaščeni arhitekt ali inženir, ki izdela posamezne sklope projektne dokumentacije, odgovorni vodja projekta pa je odgovoren za usklajenost vseh načrtov, pri projektu za stavbe naj bi to bil arhitekt. Odgovorni projektant in odgovorni vodja projekta je lahko posameznik, ki je vpisan v imenik, imeti pa mora določeno število let delovnih izkušenj (glede na zahtevnost gradnje). Gradnjo nadzoruje nadzornik, odgovorni vodja projekta pa nadzoruje gradnjo v tej meri, da lahko na koncu potrdi, da je izvedena gradnja nepremičnine skladna s PGD in PZI (t. i. projektantski nadzor). V primeru nepravilnosti mora obvestiti investitorja, kako stanje popraviti in vpisati v gradbeni dnevnik. Odgovorni projektant odgovarja tudi za vsak načrt, ki ga je izdelal in potrdil s svojim podpisom in žigom, ter jamči, da je načrt v skladu s prostorskimi akti, gradbenimi predpisi in projektnimi pogoji, da izpolnjuje vse bistvene zahteve in da je v skladu z elaborati.

Arhitekt

Oz. v administrativnem jeziku odgovorni projektant arhitekture lahko vodi celoten projekt od začetka do konca – preveri vstopne podatke, izdela idejno rešitev, pridobi projektne pogoje, izdela načrt arhitekture, ki skupaj z ostalimi načrti (konstrukcije, elektro in strojnih instalacij, kadar je potrebno) tvori PGD oz. PZI, koordinira projektiranje v vseh fazah ter pridobi gradbeno dovoljenje. Arhitekt lahko, v skladu z dogovorom z naročnikom, prevzame določene naloge pri izvedbi, bodisi le projektantski nadzor bodisi gradbeni nadzor ali t. i.. inženiring – razpis in izbiro izvajalcev ter njihovo koordinacijo na gradbišču, vse do dokončanja del. Arhitekta poiščite v seznamu pooblaščenih arhitektov, ki ga vodi Zbornica za arhitekturo in prostor Slovenije.

Inženir

Oziroma oodgovorni projektant konstrukcije, strojnih ali elektroinštalacij, svetuje in predlaga tehnične rešitve s svojega strokovnega področja, izdela posamezne načrte ter lahko pozneje vrši projektantski nadzor ali nadzor izvedbe. Geodet izdela načrt gradbene parcele na začetku postopka in elaborat za vpis v kataster stavb na koncu. Inženir lahko prevzame tudi celoten inženiring. Poiščite ga v seznamu pooblaščenih inženirjev, ki ga vodi Inženirska zbornica Slovenije.

Hramba gradbene dokumentacije
Dokler objekt stoji, morate hraniti PGD, GD ter PID, na podlagi katerega je bilo izdano uporabno dovoljenje. Dokumentacijo morajo hraniti tudi pravni nasledniki. V primeru etažnega lastninjenja, hrani projekte za celoten objekt upravljalec objekta, za etažno lastnino pa njen lastnik.
Deli

Sodelujoči strokovnjaki:

Primož Šmajdek

Primož Šmajdek

http://www.opius.si/aps-kontakt

APS arhitekturno in gradbeno projektiranje

Vlado Krajcar in Jernej Červek

http://www.zaps.si/

ZAPS - Zbornica za arhitekturo in prostor Slovenije

Prejmite redne uporabne informacije za vaš dom Brezplačno.

PUSTITE KOMENTAR

Please enter your comment!
Please enter your name here