Primerjava kreditov za nakup nepremičnine

0
1036
Primerjava kreditov
Primerjava kreditov

Če vam prihranki ne pokrijejo vseh stroškov, lahko najamete kredit. Odločitev je dolgoročna, zato je pomembno dobro premisliti, kakšen kredit potrebujemo in v kakšni višini.

  NEPREMIČNINSKI KREDIT
FIKSNA OBRESTNA MERA je vnaprej izračunana in jo določi banka. Pri sklepanju kredita se lahko v banki pogajate o njeni višini.SPREMENLJIVA/VARIABILNA OBRESTNA MERA se spreminja tekom odplačevanja kredita in je sestavljena iz referenčne obrestne mere (Euribor) in marže ali pribitka banke. Vseskozi obstaja možnost zvišanja, ni pa primerna za tiste, ki nimajo mesečne ”rezerve”. Tudi tu se lahko pogajate o višini.KOMBINIRANA OBRESTNA MERA združuje fiksno in spremenljivo obrestno mero – prvih nekaj let (3-5 let) je obrestna mera fiksna, v preostali dobi pa se kredit obrestuje po spremenljivi obrestni meri.
LIZING NEPREMIČNIN
– banka ponavadi kupi nepremičnino, ki jo lahko uporabljate in mesečno plačujete. V vašo last preide šele po plačilu določene zakupnine.
– potreben je polog (nekje do 30 % nakupne vrednosti)
– višja letna obrestna mera glede na kredit
– razširjen pri tistih, ki niso uradno kreditno sposobni (npr. s.p.)
STANOVANJSKI SKLAD
– posojila z ugodno obrestno mero za nakup skladovih stanovanj
– letni javni poziv za dodelitev subvencij mladim družinam za prvo reševanje stanovanjskega vprašanja
EKOSKLAD
– nepovratne finančne spodbude ali pa ugoden kredit za večjo energetsko učinkovitost stanovanjskih stavb (npr. za nakup sončnih kolektorjev, izolacijo fasade, zamenjava stavbnega pohištva ipd.)
– sofinancira se večinoma le del investicije, izpolnjevati je treba različne pogoje, ki so določeni v razpisu

Razlaga pojmov

Interkalarne obresti – »so obresti, ki jih banka zaračuna kreditojemalcu za čas od koriščenja kredita do pričetka obračunskega obdobja. Če koristite kredit 10. v mesecu npr. aprilu, prva anuiteta pa zapade v plačilo 15. v naslednjem mesecu, torej maju (in nadalje vsakega 15.), so interkalarne obresti tiste obresti, ki jih plačate za čas od 10. do 15. aprila. Plačilu interkalarnih obresti se lahko izognete tako, da kredit koristite na dan, na katerega vam v vseh naslednjih mesecih zapada anuiteta,« razlaga in svetuje finančni svetovalec Igor Perger, Hiša financ.

Efektivna obrestna mera (EOM) – upošteva tudi vse neposredne stroške najema kredita (zavarovanje in stroški odplačevanja kredita, stroški odobritve, administrativni stroški, stroški vodenja kredita in računa ipd.).

Euribor – mednarodna obrestna mera za evro, ki se spreminja, določi pa ga evropska centralna banka. 3-mesečni Euribor pomeni, da se obrok kredita vsake 3 mesece prilagodi. Pri tem pa Ana Vezovišek, specialistka za financiranje in osebni proračun, s podjetja Vezovišek & Partnerji, dodaja: »Četudi gre za 3-mesečni Euribor, se lahko obrok kredita prilagaja 2-krat letno. Banke to enostavno naredijo zato, da imajo manj dela, stranke pa tudi boljši pregled.«

Zavarovanje kredita – je način, s katerim se banka zavaruje, da v primeru brezposelnosti, smrti ali katerega drugega nepredvidljivega dogodka, ko kreditojemalec ne more več odplačevati mesečnega obroka, vseeno dobi povrnjen svoj denar. Najpogosteje se uporablja plačilo zavarovalne premije (z izterjavo se ukvarja zavarovalnica), s porokom (pogoji za poroke se razlikujejo med bankami) ali pa s hipoteko (zastavite lahko obstoječo nepremičnino, ali pa tisto, ki jo kupujete).

Nasveti za najem kredita

      • Ana Vezovišek poudarja, da si preden se odločite za kredit, »naredite načrt financiranja: vprašajte se, kakšne so vaše finančne zmožnosti (vodite si evidenco prihodkov in odhodkov), natančno opredelite vrednost investicije, preučite vse možne scenarije (dvig Euribora, izguba službe ipd.), zagotovite si zlato rezervo (od 6 do 12 vaših mesečnih prihodkov).«

Za zlato pravilo izpostavlja, da svoj predviden obrok kredita dajete na stran najmanj 6 mesecev – tako boste občutili, kako bo naslednjih 15, 20 ali 30 let.

  • Ker ne vemo, kaj bo prinesla prihodnost, je priporočljivo, da del zasluženih sredstev prihranite, saj večina bank kreditira nakup nepremičnin od 60 do 80 % njene vrednosti. Po plačilu mesečnega obroka mora kreditojemalcu ostati denar od prihodkov v višini predpisane minimalne plače.
  • Ko se boste podali po zbiranje informacij, preverite najprej domačo banko, saj ima večina bank za svoje komitente posebne ugodnosti.
  • Igor Perger pravi, da so krediti po spremenljivi obrestni meri trenutno cenejši, v danem trenutku in ob predpostavki, da skupna obrestna mera ne zraste čez fiksno obrestno mero. Zanašanja na napovedi gibanja obrestne mere se ne priporoča, »odločitev za eno ali drugo izbiro pa je odvisna od višine in ročnosti kredita, ki posledično vplivata na razliko v “masi” obresti, ki jih pri eni in drugi izbiri plačate skozi dobo vračanja.« Gibanje Euribora lahko spremljate npr. na www.euribor–rates.eu.
  • Paziti je treba tudi na izbiro valute. Igor Perger svetuje, da »se zadolžite v valuti, v kateri dobivate prihodke (ti so vir poplačila finančnih obveznosti).« Če se odločite za tujo valuto, se lahko vaš obrok kredita v evrih dvigne, čeprav ostane enak v tuji valuti.
  • Dobro preučite čim več ponudb. Na spletnih straneh si lahko že predhodno izdelate amortizacijski načrt, tj. načrt odplačevanja kredita.
  • Z banko se lahko pogajate o obrestni meri, stroških in obsegu dodatnih storitev, ki jih banka pogojuje, vendar šele takrat, ko izpolnjujete vse pogoje za najem.

Nasveti za subvencije in kredite Eko sklada

Ob prijavi je treba oddati vlogo in priloge. Če vloga ni popolna, imate čas da jo dopolnite v 15. dneh. Vzrok za dopolnitev vloge so največkrat manjkajoča soglasja vseh solastnikov stavbe, neskladja med podatki v vlogi in podatki GURS, zemljiške knjige ter gradbenih dovoljenj, pretečena veljavnost predračuna, pomanjkljive navedbe na predračunu in manjkajoče fotografije. Med najpogostejšimi vzroki za zavrnitev vloge so, da je naložba ob oddaji že izvedena, da oprema ne ustreza tehničnim zahtevam razpisa, da stavba ni stanovanjska ali pa ni zgrajena v skladu z veljavnimi predpisi. Po končani naložbi pa sta med razlogi zavrnitve najpogosteje, da ni ustrezno izvedena oziroma je ni izvedel usposobljen in v času izvedbe naložbe za ustrezno dejavnost registriran izvajalec.

Dokumentacija

Za najem kredita potrebujete vlogo za kredit, potrdilo delodajalca (o zaposlitvi in prihodkih za zadnje tri mesece), obrazec upravno-izplačilne prepovedi, ki ga potrdi delodajalec, zadnje tri plačilne liste, zadnjih 6 bančnih izpiskov, osebni dokument in davčno številko. Za nakup nepremičnine potrebujete še originalni izvod notarsko overjene kupoprodajne pogodbe za nepremičnino, za katero se izdaja kredit. Za gradnjo nepremičnine je treba dodati še pravnomočno gradbeno dovoljenje, dokazilo o lastništvu nepremičnine, za katero se izdaja kredit, nekatere banke bodo zahtevale tudi zbrane predračune ali ponudbe prodajalcev blaga oz. izvajalcev storitev, pogodbe o izvajanju del, situacije itd. V primeru, da jemljete kredit za obnovo, pa nekatere banke zahtevajo še projektno mapo ali pa predračune izvajalcev.

Dokumentacija se lahko od banke do banke razlikuje. Opozoriti pa velja na posojila pri zasebnih posojilodajalcih. Tveganje za najem kredita pri teh je večje, saj je nadzor manjši. Zato se dobro pozanimajte, od koga si izposojate denar.

Primerjava kreditov za nakup nepremičnine

Ana Vezovišek za konec dodaja: »Zelo pogosto se dogaja, da banka pred zaključkom posla od kreditojemalcev zahteva pogoje, ki lahko zelo vplivajo na ceno kredita (določeni paketi, varčevanja, zavarovanja, prenos poslovanja ostalih družinskih članov itd.). Zato se dobro pozanimajte, kakšna bo končna cena kredita.« Zraven pa še opozarja, da je bolj kot cena kredita pomembno, da boste sposobni odplačevanja, saj še najbolj ugoden kredit ne more odtehtati prodaje nepremičnine zaradi nezmožnosti odplačevanja obveznosti.

V nadaljevanju vam ponujamo primere izračuna kredita različnih bank. Banke smo poprosili za izračun odplačevanja kredita v višini 100.000 evrov za nakup nepremičnine, ki bi jo odplačevali 20 let. Predpostavlja se spremenljiva obrestna mera, da je kreditojemalec komitent vprašane banke, nima posebnih ugodnosti in črpa kredit zadnji dan v mesecu (torej vključene interkalarne obresti). Uporabljena obrestna mera je izračunana na osnovi referenčne obrestne mere 6-mesečni EURIBOR. Zavarovanje kredita je z zastavo nepremičnine (hipoteka). Izračuni so informativne narave za mesec april 2016 in se lahko spremenijo, za banko niso zavezujoči, upoštevajo pa pogoje in predpostavke na dan izračuna.

Primerjava kreditov tabela

Deli

Sodelujoči strokovnjaki:

Ana Vezovišek

http://vezovisek.si/

specialistka za financiranje in osebni proračun, Vezovišek & Partnerji d.o.o.

Igor Perger

http://www.hisafinanc.si/

finančni svetovalec, Hiša financ

Prejmite redne uporabne informacije za vaš dom Brezplačno.

PUSTITE KOMENTAR

Please enter your comment!
Please enter your name here